12 Декабря 2019

 Общие разъяснения:

Одним из существенных (обязательных) условий договора долевого участия в строительстве (ДДУ) является наличие обеспечения исполнения обязательств застройщика перед потребителями (ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ).

Виды обеспечения исполнения обязательств застройщика:

Залог - обязательный способ обеспечения обязательств в силу закона.

Предмет залога:

- земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) на него - с даты регистрации договора ДДУ с потребителем;

- объект незавершенного строительства - с даты регистрации застройщиком права на такой объект при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога (например, в случае банкротства застройщика);

- объект долевого строительства - с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и  до даты передачи объекта долевого строительства потребителю.

При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав МКД (иного объекта недвижимости) и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Иные способы обеспечения исполнения обязательств:

1. Договор ДДУ с первым потребителем  зарегистрирован  застройщиком до 20.10.2017 (дата регистрации Фонда защиты прав дольщиков)-

Обязательный способ обеспечения по выбору застройщика:

• поручительство банка
• страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения потребителю

2. Договор ДДУ с первым потребителем  зарегистрирован  застройщиком после  20.10.2017

Обязательные способы обеспечения:

- уплата обязательных отчислений в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства

- в случае получения застройщиком целевого кредита в банке -открытие и ведение счета эскроу

- в случае несоответствия уставного капитала застройщика требованиям законодательства - поручительство учредителя (участника) застройщика

Дополнительный способ обеспечения по желанию застройщика - страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств

Таким образом, залог в силу закона является обязательным способом обеспечения исполнения обязательств застройщика (ст. 13 Закона № 214-ФЗ) не зависимо от даты регистрации договора ДДУ с первым потребителем. Одновременно с залогом должны применяться иные способы обеспечения, виды которых зависят от даты регистрации ДДУ с первым потребителем (ч. 7, 8, 17 ст. 25 Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ)).

В настоящем уроке рассмотрим два способа обеспечения исполнения обязательств застройщика – залог и поручительство ^[1] .

Обеспечение исполнения обязательств залогом

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

1. Субъектный состав.  Залогодатель – застройщик, залогодержатели – участники долевого строительства.

2. Обязательства, обеспеченные залогом - возврат денежных средств, внесенных потребителем; уплата денежных средств в счет возмещения потребителю убытков или в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения (ненадлежащего исполнения) обязательства по передаче объекта (иных денежных средств).

3. Предоставление информации потребителю. Залог является обязательным в силу закона и не требует согласия залогодателя или залогодержателей - потребителей на его возникновение. При этом сведения о залоге должны быть указаны в договоре ДДУ.  При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр прав вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды.

Таким образом, первоначально регистрируется только ипотека принадлежащего застройщику на праве собственности (или право аренды) земельного участка, на котором будет вестись строительство. В отношении строящегося дома, в том числе при его незавершенном строительстве, ипотека будет зарегистрирована только в случае регистрации права застройщика на объект незавершенного строительства либо на созданный объект.

4. Наступление ответственности застройщика, обеспеченной залогом. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через 6 месяцев после:

- наступления по договору срока передачи застройщиком объекта;

- прекращения или приостановления строительства МКД (иного объекта недвижимости) при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан потребителю

5. Распределение денежных средств. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований потребителей и залогодержателей.

Если денежных средств недостаточно, то они распределяются между потребителями и залогодержателями, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения.

Денежные средства, причитающиеся потребителям, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, где было реализовано имущество зачисляются на депозит нотариуса (порядок получения установлен ст. 87, 88 Основ законодательства РФ о нотариате).

Алгоритм действий потребителей:

1. В случае надлежащей передачи потребителю объекта долевого строительства залог прекращается на основании заявления застройщика, представленного государственному регистратору, в течение пяти рабочих дней. Какого-либо заявления от участника долевого строительства не требуется.

2. Нарушение застройщиков сроков передачи объекта ДДУ. 

По истечение 6 месяцев с момента наступления срока передачи объекта потребитель вправе обратиться:

- к застройщику с заявлением о понуждении застройщика зарегистрировать право на объект незавершённого строительства и обращении взыскания на него во внесудебном порядке, если это предусмотрено условиями ДДУ,

- обратиться в суд с иском о понуждении застройщика зарегистрировать право на объект незавершённого строительства и обращении взыскания на него.

3. Прекращение или приостановление строительства.

Потребитель вправе обратиться к застройщику с требованием о понуждении застройщика зарегистрировать право на объект незавершённого строительства и обращении взыскания на него  через 6 месяцев после наступлении обстоятельств:

- прекращение строительства – например, истечение срока действия разрешения на строительство при отсутствии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства, а также при отсутствии продления срока действия разрешения на строительство,

- приостановление строительства –например, демонтаж строительного оборудования и техники на строительной площадке, прекращается ведение всех видов строительных работ.

В случае отказа застройщика в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя, потребитель вправе обратиться с иском в суд.

При этом для обращения взыскания на предмет залога по этому основанию необходимо доказать факт наличия обстоятельств, свидетельствующих о том, что объект долевого строительства не будет передан потребителю в согласованный срок.

Обеспечение исполнения обязательств поручительством

1. ДДУ с первым потребителем зарегистрирован 20.10.2017.

Договор поручительства заключается до государственной регистрации ДДУ. В поручительстве участвуют: кредитор - потребитель, должник – застройщик,   поручитель – банк. Поручительством обеспечиваются обязательства застройщика по передаче объекта потребителю в согласованный договором срок.

Застройщик обязан довести до сведения потребителей условия поручительства и сведения о поручителе. Поручительство иных лиц, кроме банков, соответствующих установленным требованиям закона, не допускается.

Срок действия поручительства должен быть минимум на 2 года больше предусмотренного ДДУ срока передачи объекта потребителю.

2. ДДУ с первым потребителем зарегистрирован после 20.10.2017

В поручительстве участвуют: кредитор - потребитель, должник – застройщик, уставный капитал которого не соответствует требованиям закона и в том случае, если разрешение на строительство было получено до 01 июля 2018 г., поручитель - юридическое лицо, которое является учредителем (участником) юридического лица – застройщика. Поручительством обеспечиваются обязательства застройщика по передаче объекта потребителю в согласованный договором срок. 

Застройщик обязан довести до сведения потребителей условия поручительства и сведения о поручителе. Поручитель должен отвечать требованиям, предусмотренным в отношении застройщика. Договор подлежит нотариальному удостоверению и заключается до государственной регистрации первого ДДУ.  Срок действия поручительства должен быть не менее чем на 2 года больше предусмотренного ДДУ срока передачи объекта ДДУ потребителю.

Условия досрочного прекращения поручительства:

1.  Застройщик и поручитель обязаны уведомить потребителя в случае расторжения или досрочного прекращения поручительства не позднее чем за один месяц до даты расторжения или досрочного прекращения договора поручительства.

2.  Застройщик обязан заключить другой договор поручительства не позднее 20 дней с даты прекращения договора, исчисляемых от даты прекращения поручительства.

Алгоритм действия потребителя:

В случае нарушения застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства потребителю, потребитель вправе обратиться с претензий к застройщику и его поручителю с требованием об уплате нестойки либо расторжении договора ДДУ при превышении срока на 2 месяца.

Способы восстановления нарушенных прав:

1. Обращение с претензией к застройщику, поручителю.

2. Обращение с исковым заявлением в суд:

- при отсутствии в договоре способов обеспечения исполнения обязательств застройщика - признании сделки недействительной (ст. 168 ГК РФ). 

- в случае отказа застройщика, поручителя удовлетворить в добровольном порядке требования потребителя, заявленные в претензии.

3.  Административная ответственность

- Отсутствие в договоре информации о способах обеспечения исполнения обязательств застройщика влечет за собой наступление административной ответственности по ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ.

В целях привлечения исполнителя к административной ответственности по указанной статье, гражданину рекомендуется обратиться с письменным заявлением в территориальный орган Управления федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Свердловской области (Роспотребнадзор).

- Осуществление застройщиком строительства без разрешения на строительство влечет за собой наступление административной ответственности по п. 1 ст. 9.5 КоАП РФ.

- Эксплуатация МКД без разрешения на ввод его в эксплуатацию влечет за собой наступлениеадминистративной ответственности по п. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.

С целью привлечения застройщика к административной ответственности по вышеназванной статье гражданину необходимо обратиться в Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (620004, Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Малышева, 101).

При этом в соответствии с пп. «в» п. 2 ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 26.12.2008 №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» для проведения внеплановой проверки территориальным органом Роспотребнадзора, либо Департаментом государственного жилищного и строительного надзора  потребителю необходимо соблюсти претензионный порядок и к жалобе приложить доказательства подтверждающие факт того, что обращение потребителя не было рассмотрено исполнителем либо требование заявителя не были удовлетворены в добровольном порядке.